安徽一小区，业委会告赢物业！返还113.8万元！
2023-3-26
安徽新闻哥
来自安徽
合肥论坛
小区里的广告费
场地租金等收益究竟该归谁？
3月24日
阜阳祥源文旅城小区业主
得到确切答案
纷争多时后
阜阳市中级人民法院
作出终审判决：
祥源物业服务有限公司
向业主委员会返还
小区内公共收益共113.8万余元
业委会状告物业要求返还百万公共收益
2022年6月，阜阳祥源文旅城祥云府业委会向颍泉法院提起诉讼，要求祥源物业服务有限公司阜阳分公司返还2017年至2022年2月的公共区域收益及资金占用利息，共计160万余元。
一审判决书显示：2019年7月，祥源文旅城祥云府业委会依法选举成立，经上级主管部门备案认可，9名委员义务为业主服务。经第二次业主大会表决同意，2020年6月底与祥源物业服务有限公司阜阳分公司续签物业合同。
双方在合同中约定：小区广告位及其他公共部位经营收益由乙方（祥源物业）经营管理，获得的收益单独列账，所签合同需要经业委会同意，每季度末向甲方（业委会）报告收益，每年底在小区内公示全年收益，所得收益70％纳入业主专项基金，由业委会经业主大会同意后，方可使用；30％用于补贴祥源物业物业服务费用……
按照合同约定，公共收益应“每月存入（业委会）指定的专项基金账户”。但物业公司以多种理由拖延履行合同。
随即，业委员会委托第三方评估机构，对小区内公共区域收益进行评估。经评估，从2017年至2022年2月28日，小区广告位及其他公共部位经营收益及利息为2525532.76元。按照合同约定，物业公司应按收取金额的70%返还给业主1767873元，但仅支付14余万元。
2022年11月15日，颍泉法院作出一审判决：
被告于判决发生法律效力之日起十日内返还原告小区内公共收益费用及资金占用费123万余元、评估费20100元。
物业不服提起上诉市中院终审宣判
一审判决后，祥源物业向市中院提起上诉。请求撤销一审判决第一项，改判驳回祥源文旅城祥云府小区业主委员会要求祥源物业返还祥云府小区公共收益费用及资金占用费、评估费的诉讼请求，要求一审二审案件受理费由业主委员会负担。
市中院认为，本案二审审理的争议焦点为：
1 祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼主体资格是否适格；
2 祥源文旅城祥云府小区业主委员会举证的鉴定评估意见书能否作为定案依据；
3 祥源物业服务有限公司返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会的公共收益的数额如何确定；
4.一审程序是否存在违法情形。
关于祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼主体资格
业主委员会是由业主大会依法选举产生，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理管理活动中合法权益的机构，根据业主大会的授权对外业主进行民事活动。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，祥源文旅城祥云府业主大会议事规则亦载明决定诉讼事宜属于业主大会的议事内容，显然，祥源文旅城祥云府小区业主委员会提起本案诉讼系关于全体业主共有和共同管理权利的重大事项，涉及全体业主的共同利益，应经业主大会授权。
二审中，祥源文旅城祥云府小区业主委员会所举证据能够证明其提起本案诉讼经过业主大会讨论决定，取得业主大会的授权，不违反上述法律规定和议事规则，符合起诉条件，故祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼主体资格适格，祥源物业服务有限公司的该项上诉理由不能成立。
关于祥源文旅城祥云府小区业主委员会举证的鉴定评估意见书能否作为定案依据
涉案皖益价评字【2022】0302号价格评估意见书，虽系祥源文旅城祥云府小区业主委员会单方委托，但评估机构安徽益泽价格评估有限系具有相应资格与资质的评估机构，评估意见依据充分，程序合法，可以作为定案参考。
祥源物业服务有限公司虽对该评估意见提出异议，但未提供足以反驳的证据，且一、二审均未申请重新评估，一审法院以上述价格评估意见书为参考作出判决，并无不当，祥源物业服务有限公司的该项上诉理由不能成立。
关于祥源物业服务有限公司返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会的公共收益的数额如何确定
在一审中法院认为，因物业公司长期不建车棚，导致业主反映强烈，为了促进被告履行职责，原告表示放弃部分收益。但业主委员会放弃部分收益的行为并没有经过业主大会同意，按照法律规定，业主委员会的代表无权放弃全体业主的公共利益，故这项承诺并非原告的真实意思表示，应为无效。
二审中，双方对2020年10月份之前的收益是否应予返还存在争议，祥源文旅城祥云府小区业主委员会2021年11月21日向祥源物业服务有限公司发送的《关于祥云府小区非机动车车棚建设付款督促函》中载明，“针对2020年10月份之前的公共收益不具追回”。
但放弃公共收益，显系有关全体业主的共同利益的重大事项，应经业主大会授权，而双方所举证据无法证明该事项取得业主大会授权，祥源文旅城祥云府小区业主委员会亦对该事项作出相应的解释，且一直主张该部分收益，一审认定《关于祥云府小区非机动车车棚建设付款督促函》中涉及放弃公共利益的承诺无效并无不当，故祥源物业服务有限公司应按照涉案物业服务合同的约定返还2020年10月份之前的公共收益。参照皖益价评字【2022】0302号价格评估意见，截至2022年2月28日，祥源文旅城祥云府小区公共收益费用及资金占用利息的评估价格为2525532元，其中资金占用利息费用143288.49元。
市中院认为，涉案《祥源文旅城祥云府物业服务合同》未对逾期返还公共收益的违约责任进行明确的约定，祥源文旅城祥云府小区业主委员会主张资金占用利息没有依据，一审判决予以认定不当，市中院予以纠正。
祥源物业服务有限公司应返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会款项1138694.71元[(2525532.76元-14328849)X70%-已支付145651元-非机动车车棚建设费用383225.28元]。
关于一审程序是否违法的问题
一审中，祥源文旅城祥云府小区业主委员会对《关于祥云府小区非机动车车棚建设付款督促函》中涉及放弃公共利益的承诺的效力提出异议，且该内容是否有效关系到祥源文旅城祥云府小区业主委员会的诉讼请求是否成立，一审判决对此作出认定并不违反法定程序，祥源物业服务有限公司的该项上诉理由不能成立。
综上所述，阜阳市中级人民法院终审判决如下:
一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2022)皖1204民初4319号民事判决第二项，即：“驳回祥源文旅城祥云府小区业主委员会的其他诉讼请求”;
二、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2022)皖1204 民初4319号民事判决第一项为：祥源物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还祥源文旅城祥云府小区业主委员会小区内公共收益费用1138694.71 元、评估费20100元。
如果未按本判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19581元，由祥源文旅城祥云府小区业主委员会负担5765元，祥源物业服务有限公司负担13816元；二审案件受理费16132元，由祥源文旅城祥云府小区业主委员会负担4750元，祥源物业服务有限公司负担11382元。
来源：阜阳公众网
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